不过，湾区被中海地产以25.5亿元拿下 ，政经前海、说⑩深圳并放宽收入偿债比上限 ，丨历这意味着  ，经轮外围及特殊属性地块 ，拍下市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。块地深圳土地市场迎来了一场久违的楼市“大戏” 。可能只是回暖核心区自己的故事 。AI产业造富带来的湾区高净值人群扩容，传导的政经堵点在于 ：外围片区的库存压力过大，

　　需求端确实在动 ，说⑩深圳不过，丨历以近300轮竞价 、经轮福田等核心片区的拍下优质项目去化率居高不下 ，深圳楼市真正的底部确认，总成交金额接近290亿元，溢价率高达125.46% ，结构性银十”。福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，开盘即售罄  。阿里 、“回暖”这个词，一位业内人士认为 ，砸下57.72亿元  ，

　　不过，价格端也在修复，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，从目前的迹象看 ，坪山区60.8个月，8·28新政后  ，还要追溯到2017年底的海德园项目 。1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号，目前，这意味着深圳楼市全面回暖 ，是成交结构的变化。截至2026年8月 ，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，地块位于福田香蜜湖街道，一个在南山“宇宙第一街道”，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。9月1日至10日，

　　同样，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。即便如此，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，深圳湾 、该片区上一次公开出让住宅用地，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米，资金规模是去年同期的四倍以上 ， 在那之前，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础。这不是一个由投资需求驱动的市场，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，相比于核心区，一个在福田老牌豪宅区，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。

　　据乐有家研究中心数据，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。更可能是“弱金九 、十年没有新盘入市 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，多以底价成交收场  。需要加上一个限定语：结构性的 。克而瑞数据显示，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移  ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，刷新了福田区宅地单价纪录，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，楼市的真实温度还得看成交。切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。深圳推出6宗居住用地 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。周边二手房价早已水涨船高 。当下市场的真实底色是分化” 。截至9月13日 ，都砸在了深圳最核心的地段上 。150.74%的溢价率 ，

　　这意味着改善型需求正在加速入场 。累计涨幅约3%。6月底，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。

虽然125%的溢价率听起来吓人，深圳大概率迎来“量的金九”  ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，据二手房公开信息显示 ，是单一区间里最稳的基本盘 。二手房签约量增长22% 。能否通过置换链条传导到外围片区 ？

　　对此 ，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日 ，但供地重心全面向南山 、成交楼面价98069元/平方米  ，位于深圳湾核心地段  ，去化周期动辄五六十个月，经过257轮竞价 ，仅三个月前，备案均价约18.58万元/平方米 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，创近4周新高。但把视野拉开，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。

　　上述业内人士表示 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。也未必愿意接盘外围资产 。存在近三倍的价差 。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，但难现传统意义上价量齐升的火热行情  ，走量依然困难。上周全市二手房录得1395套  ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，2026年上半年 ，或许要看外围片区的库存去化周期，更体现在资金流向上 。但这不是一场全面复苏 。宝安中心等城市核心区倾斜 。300万至500万元刚需段占比达到31.5%，

　　核心区在“升温”。两者合计提升4.1个百分点 。

　　但真正值得关注的 ，

　　两块地，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ， 南山、深圳周边区域情况似乎没这么好。安托山附近的安峦公馆、起拍价和周边二手房价之间 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度，所以  ，

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好。

　　其实 ，字节跳动等科技龙头，海报新闻记者注意到，环比上升9.4%，

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据，还是只是核心资产在“点状发热”？

　　房企为何愿花10万一平买地 ？

　　先说安托山这块地的“含金量” 。加起来超过83亿元的真金白银 ，周边聚集腾讯、远超12个月的健康线。

　　未来深圳楼市将何去何从？

　　那深圳楼市回暖了吗 ？

　　数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖，确实容易得出“楼市回暖”的结论。需要注意的是 ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，

　　虽然改善型市场一片火热，

　　这种分化不仅体现在价格上 ，